Welchen Sinn hat ein Bauvertrag?

Im rechtlichen Sinn ist der Bauvertrag ein Werkvertrag, also ein gegenseitiger Vertrag zwischen dem Unternehmer zur Herstellung eines bestimmten (Bau-) Werkes (Ihres Hauses) und Ihnen, der alle Modalitäten im Einzelnen regelt. Der Unternehmer wird in dem Bauvertrag zur Erbringung einer genau definierten Bauleistung verpflichtet; der Besteller dieser Leistung ist mit der Unterschrift an eine Bezahlung (Vergütung) dieser im Bauvertrag geregelten Leistung verpflichtet.

Was regelt der Bauvertrag?

Der Bauvertrag regelt also alle Bedingungen, die mit der Baufirma und Ihnen im Zusammenhang mit dem Bau wichtig sind und vereinbart werden. Der Bauvertrag ist ein wichtiges Formular und ein Dokument, welches den Vertrag und die geschlossenen Vereinbarungen laut Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) innerhalb des besonderen Teils des Schuldrechts gesetzlich regelt.

Bestandteile des Bauvertrages

Der wichtigste Teil des Bauvertrages ist die Bauleistungsbeschreibung. In der Bauleistungsbeschreibung werden sämtliche Einzelheiten über die zu erbringenden Arbeiten festgehalten.

Insgesamt sollte ein Bauvertrag wie folgt gegliedert sein:

• der Leistungsbeschreibung
• Anschreiben
• den allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB entsprechend VOB/B)
• den besonderen Vertragsbedingungen (BVB), die die AVB hinsichtlich spezieller Belange des Auftraggebers ergänzen können
• eventuellen zusätzlichen Vertragsbedingungen (ZVB) mit objektspezifischen Ergänzungen zu den AVB
• der allgemeinen technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen (ATV entspr. VOB/C)
• eventuell zusätzlichen technischen Vertragsbedingungen (ZTV) in Ergänzung zu den ATV.

Hinzu sollten noch die Bauzeichnungen, eventuelle Gutachten, Berechnungen und sonstige sachdienliche Unterlagen beigefügt werden. Zusammen mit den kompletten Angebotspreisen des Auftragnehmers und dem Auftragsschreiben des Auftraggebers bilden diese Verdingungsunterlagen den Bauvertrag. Weiterhin sind Zahlungsvereinbarungen, zum Beispiel Abschlagszahlungen nach fest definiertem Baufortschritt anzuraten und zu vereinbaren.

Prüfen Sie einen Bauvertrag genau, bevor Sie unterschreiben!

Sollten Sie vom Baugewerbe, der Kalkulation oder auch sonst vom Medium keine ausgeprägten Kenntnisse besitzen, ist es äußerst vorteilhaft, einen Bauvertrag von einem Gutachter oder einer anderen thematisch involvierten Person überprüfen zu lassen. Dabei können unter Umständen Passagen oder Formulierungen identifiziert werden, die das Bauvorhaben unnötigerweise verteuern würden.

Tücken im Bauvertrag

Oftmals wird bei Bauverträgen versucht, durch verwirrende und dem Laien unverständliche Beschreibungen zusätzliche Kosten geschickt zu produzieren und zu verstecken. Diese Vereinbarungen sind zwar dann laut BGB meist rechtlich einwandfrei, für den unerfahrenen Bauherren jedoch oft recht teuer zu bezahlen.

Viele Dinge, die sich bereits vor Abschluss des Bauvertrages kostenlos und in gegenseitiger Absprache hätten klären lassen, erhalten Sie nun als Nachtrag zum Bauvertrag gegen separate Bezahlung. In der Regel ist dies mit erheblichen Mehrkosten verbunden. Nach unserer Meinung sind solche Vorgehensweisen von Baufirmen zumindest moralischer Bauvertrag- Betrug. Um sich vor Überraschungen im Bauvertrag und anderen Unannehmlichkeiten zu schützen, sollte man sich vor Abschluss eines Bauvertrages gründlich informieren. Dabei stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung.

Informationen zum Bauvertrag

Kontaktieren Sie im Bedarfsfall mehrere Baufirmen und bitten um ein Muster oder eine Vorlage für den zukünftigen Bauvertrag. Zahlreiche Baufirmen haben eine eigene Internetpräsenz; dort ist es relativ einfach, eine Bauleistungsbeschreibung als Formblatt bzw. Vordruck als kostenlosen Download zu erhalten.

Weiterhin ist es empfehlenswert, möglichst viele Positionen aus der Baubeschreibung mit einem Festpreis zu fixieren. So schafft man Kostentransparenz. Ebenfalls sollte man sich im Bauvertrag ein befristetes Recht auf Rücktritt bis zur erfolgreichen Finanzierung bzw. Bürgschaft der Bank sichern und sich damit einen Widerruf in gewissen Grenzen ermöglichen.

Im Unterschied zur VOB/B enthält das BGB für den Auftraggeber die Möglichkeit, möglicherweise vom Bauvertrag zurückzutreten. Dabei sollte man aber nicht ohne anwaltliche Unterstützung vorgehen, sonst könnte die „Baustelle“ noch teurer werden.

TIPP: Im Internet kann man sich ein Muster von einem Bauvertrag anschauen und auf die persönlichen Bedürfnisse „zurechtschneiden“.

Kündigung

Auch eine Kündigung des Bauvertrages ist unter gewissen Voraussetzungen möglich. Für einen Auftraggeber besteht die Möglichkeit, einen wirksam geschlossenen Bauvertrag durch eine Kündigung zu beenden. Im Gegensatz zum Auftragnehmer hat der Auftraggeber sogar ohne Vorliegen besonderer Gründe immer die Möglichkeit, das Vertragsverhältnis mittels sogenannter freier Kündigung zu beenden. Allerdings ist bei einer Kündigung mit finanziellen Einbußen für den Auftraggeber zu rechnen. Er bleibt sicher dem Auftragnehmer zur Zahlung des vereinbarten Werklohnes verpflichtet. Andererseits kann ein Aufragnehmer wegen ausbleibender Zahlungen durch den Bauherrn oder sonstiger Störungen im Bauablauf ebenfalls einen Bauvertrag kündigen. Eine derartige Kündigung ist dabei aber von der ebenfalls im Gesetz für gewisse Fälle verankerten Rücktrittsmöglichkeit zu unterscheiden. Je nach Relevanz des Kündigungsgrundes sehen BGB bzw. VOB unterschiedliche Vergütungsfolgen für den Fall einer Kündigung vor.

TIPP: Jede Kündigung, egal von welcher Seite und warum, stört den geplanten Bauablauf oder den Betriebsablauf erheblich und sollte unter allen Umständen vermieden werden.

Unwirksame Klauseln im Bauvertrag

Ein von Bauunternehmen immer wieder gern versuchter Trick, schnell an das Geld der Bauherren zu kommen, ist die Vereinbarung einer Vorauszahlung vor Baubeginn. Es ist in der Regel unzulässig, unmittelbar nach Abschluss des Bauvertrages eine erste Abschlagszahlung (oft 10 % oder mehr) zu fordern. In etwa 75 Prozent der zwischen gewerblichen Bauunternehmern und privaten Häuslebauern geschlossenen Bauverträgen sind diese Zahlungspläne unausgewogen und benachteiligen die Bauherren (und Frauen).

Bauvertrag und Erbrecht

In einem Bauvertrag kann es auch Vorschriften zum Erbbaurecht und zur Erbbaupacht (unbefristet oder befristet) zu beachten geben. In einem solchen Falle sollte man besondere Sorgfalt walten lassen. Meist kommt man dabei ohne einen Fachanwalt für Baurecht nicht aus. Beachten Sie auch die Regelungen zur Grunderwerbssteuer, wenn Bauvertrag und Grundstückskauf in persona angeboten werden. Auch Regelungen zu Ihrer Sicherheit bei Wegfall der Geschäftsgrundlage der Bauunternehmer (Insolvenz) sollten in einem Bauvertrag unbedingt enthalten sein. Zum Beispiel ist dann der Übergang der Gewährleistung auf die verschiedenen Firmen des Handwerks beziehungsweise deren Nachunternehmer zu regeln.

Sprichwort zum Bauvertrag: „Der Vertrag ist ein System, unter dem die Treuen immer gebunden, die Treulosen immer frei sind.“ Robert Gilbert Lord Vansittart