Definition Erbpacht
Die Erbpacht war bis 1947 eine in Deutschland gebräuchliche Form des beschränkten Grundbesitzes. In Deutschland ist die Erbpacht heute durch das Kontrollratsgesetz Nr. 45 Art. X gesetzlich verboten. Umgangssprachlich wird allerdings das Erbbaurecht an Baugrundstücken immer noch und häufig als „Erbpacht“ bezeichnet.
Definition Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist ein veräußerliches und vererbliches Recht, ein Bauwerk auf Grund und Boden zu haben, dessen Eigentümer man nicht ist. Das Erbbaurecht ist geregelt in der Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbRVO).
Wie wird ein Erbbaurecht begründet?
Beim Erbbaurecht wird nicht das Eigentum am Grundstück selbst übertragen, sondern nur die Nutzung des Grundstückes zur Errichtung eines Gebäudes in dem Umfang, wie es vertraglich vereinbart worden ist; also etwa als Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus etc. Dabei bleibt der Verpächter Eigentümer des Grundstücks.
Ein Erbbaurecht kann man sowohl veräußern als auch vererben. Eine Kündigung ist aber während der Laufzeit, die in der Regel 99 Jahre beträgt, von keiner der Vertragsparteien möglich. Das Erbbaurecht gibt dem Rechteinhaber eine fast gleichwertige Stellung wie einem „richtigen“ Grundstückseigentümer. Der Vertrag muss ebenfalls unter notarieller Aufsicht abgeschlossen und in das Grundbuch eingetragen werden; in diesem Fall in das sogenannte Erbbaugrundbuch.
Besonderheiten und Laufzeiten bei der Erbpacht bzw. beim Erbbaurecht
Beim Verkauf eines „Erbpacht“ – Grundstücks steht dem Pächter unter Umständen ein Vorkaufsrecht zu. Erbbaurechtsverträge werden in der Regel für den Zeitraum von 99 Jahren abgeschlossen; bei gewerblichem Erbbaurecht (Erbpacht) sind auch 50 Jahre Vertragslaufzeit üblich. Solche Erbpacht – Verträge werden oft von Städten, Gemeinden oder der Kirche angeboten.
Erbbauzins
Wenn auch Recht und Gesetz für die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht in Deutschland überall gleich sind, so werden doch der Erbbauzins –das Nutzungsentgelt für das Grundstück- vertraglich unterschiedlich festgelegt. Dabei wird in Hannover sicherlich ein anderer Erbbauzins als in München, Frankfurt oder Kassel für eine Erbpacht bzw. das Erbbaurecht gelten.
Der Erbbauzins ist schon bei Vertragsabschluss für die gesamte Laufzeit eindeutig von den Vertragspartnern festzulegen. Der Erbbauzins beträgt zum Beispiel jährlich zirka 4 bis 6% des tatsächlichen Grundstückswertes und richtet sich nach der Entwicklung des Bodenwertes. Dadurch sind die enormen regionalen Unterschiede, wie zwischen Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt oder Bayern und NRW in der Erbpacht bzw. im Erbbaurecht zu erklären.
Die Zahlung der Erbpachtzinsen für die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht erfolgt monatlich. Der Pächter kann während der Laufzeit über die Nutzung des Grundstückes mit Zustimmung des Verpächters verfügen, er kann also das Grundstück bebauen und auch das errichtete Gebäude inklusive Erbpacht verkaufen.
Gerade bei in bestimmten Regionen (Grünwald/München, Frankfurt) sehr hohen Grundstückspreisen ist das Erbbaurecht bzw. die Erbpacht oft eine gute Möglichkeit und kostengünstige Alternative, den Wunsch nach Wohneigentum ohne teueren Bauplatz zu verwirklichen.
Vor- und Nachteile der Erbpacht bzw. vom Erbbaurecht
- Das Erbbaurecht bzw. die Erbpacht ist eine seit vielen Generationen bewährte Möglichkeit, kostengünstig den Traum vom eigenen Haus (auf fremdem Grundstück) zu verwirklichen.
- Der sofortige Kaufpreis für ein Grundstück entfällt bei der Erbpacht bzw. dem Erbbaurecht.
- Das Erbbaurecht kann man veräußern, vererben und beleihen.
- Das Erbbaurecht kann nicht durch auflösende Bedingungen beschränkt werden.
- Das Erbbaugrundstück kann bei Bedarf mit Hypotheken belastet werden.
- Der Eigentümer verliert auf lange Zeit das wirtschaftliche Eigentum an seinem Grundstück. Der Erbbauberechtigte wird nur zeitlich begrenzt Eigentümer seines Hauses.
- Monatliche Erbbauzinsen sind vom Erbbauberechtigten zu zahlen.
- Baugrundstücke auf Erbpachtbasis eröffnen Käufern unter Umständen finanzielle Spielräume. Allerdings verbleibt das Grundstück im Besitz des Eigentümers!
Was ist bei der Erbpacht bzw. beim Erbbaurecht zu beachten?
Der Erbpachtvertrag bzw. das Erbbaurecht wird dem Grundstückskauf gleichgesetzt. Es bedarf also den Eintrag ins Grundbuch (Abt. II). Ebenso wird die Zahlung von Grunderwerbssteuer fällig. Die Höhe der Grunderwerbssteuer bei Erbpacht bzw. beim Erbbaurecht richtet sich nach dem Erbpachtzins und der Laufzeit (Bemessungsgrundlage) des Erbbaurechtsvertrages. Ausschlaggebend ist ebenfalls, ob hier neben dem Grund gleichzeitig eine Immobilie mit erworben wird bzw. ein Hauskauf stattfindet.
Nach Ablauf der im Vertrag geregelten Frist für die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht fällt das Nutzungsrecht wieder dem Verpächter zu. Dieser muss dann allerdings eine Entschädigung für die errichteten Bauten zahlen.
TIPP: Setzen Sie die Entschädigung für das errichtete Haus bereits im Vertrag fest. Vereinbaren Sie außerdem eine Kaufoption auf das Grundstück für den eigenen Erwerb. Eine Heimfallklausel (vorzeitige Kündigung des Grundstückeigentümers bei Vertragsverstößen) sollte auf schwerwiegende Verstöße begrenzt werden. Unterschreiben Sie keine Ankaufsverpflichtung.
Heimfall beim Erbbaurecht
Das Einzige, was unter Umständen gegen das Erbbaurecht sprechen könnte, ist der sogenannte Heimfall. Darunter werden Gründe verstanden, bei deren Eintreten das Grundstück dem Eigentümer wieder „anheim“ fällt. Private Grundstückseigentümer möchten möglichst viele Gründe im Vertrag fixieren, bei deren Eintreten das Grundstück samt Haus – natürlich gegen Zahlung einer Entschädigung – an sie zurückfällt. Kirchen und Kommunen sind da etwas zurückhaltender. Wenn es denn überhaupt wegen Erbbauangelegenheiten zum Rechtsstreit kommt, dann betrifft es meistens den Heimfall.