Definition Mietkauf

Was ist Mietkauf? Der Mietkauf, eine alternative Möglichkeit der Immobilienfinanzierung, ist eine Form des Leasings, bei dem Immobilien wie auch Gebrauchsgüter, zum Beispiel ein Auto, eine Yacht, ein Motorrad oder auch ein Kopiergerät, ein Computer der sogar ein Flügel dem Kunden zunächst mietweise überlassen werden. Bei einem Immobilien-Mietkauf zahlt der Käufer jeden Monat eine festgelegte Rate (Miete), die für den Käufer eine überschaubare Belastung ist und in der Summe dem Kauf angerechnet wird. Mietkaufvertrag und Kaufmiete sind weitere Begriffe, die den gleichen Inhalt wie Mietkauf besitzen.

Vorteile und Nachteile beim Mietkauf für den Käufer

Wird statt einer Aufnahme eines Darlehens für die Finanzierung der Immobilie ein Mietkaufvertrag geschlossen, wird dem Mietkäufer Gelegenheit gegeben, in einer festgelegten Zeit, die durchaus bis zu 25 Jahre dauern kann, die Immobilie abzubezahlen.  Wie bei einem Leasingvertrag auch, können eine Anzahlung und eine Restzahlung üblich sein. Besonders junge Familien und Selbstständige, die kein oder nur ein geringes Eigenkapital einbringen können, werden mit einem Mietkauf angesprochen.

Mietkauf als Alternative

Auch profitieren Kaufinteressenten, welche über die Bank eine Immobilienfinanzierung schwer haben oder gar überhaupt nicht erreichen können, von einem Immobilien-Mietkauf. Ein großer Vorteil für den „Mietkäufer“ ist der schnelle Einzug ins eigene Heim, soweit dieses nicht erst saniert werden muss oder Modernisierungsmaßnahmen anstehen.

Aber Achtung: Der Mietkauf ist auch ein inzwischen beliebtes Mittel, mangelhafte oder sonst unverkäufliche Immobilien „an den Mann“ zu bringen. Wer eine Immobilie, also ein Haus oder Einfamilienhaus durch Mietkauf finanzieren und erwerben möchte, muss mit einer höheren Miete rechnen. Durch den gleichzeitig anfallenden Zins begründet sich der Wertverlust der mit der Benutzung der Immobilien und der damit verbundenen langen Mietkauf-Option einhergeht.

Vorteile und Nachteile für den Verkäufer

Beim Mietkauf bekommt der Verkäufer das Geld für die Immobilie, außer der Anzahlung, deren Höhe zwischen Käufer und Verkäufer individuell ausgehandelt werden kann und zwischen 10 und 30 Prozent liegen kann, nicht sofort, sondern erst im Laufe mehrerer Jahre. Dies ist eine stabile Rate, die über die gesamte Laufzeit des Mietkaufvertrages unverändert bleibt und durchaus Sinn macht, wenn der Verkäufer ein Altenteil auf dem Grundstück und dem Haus halten will, sich noch nicht vollständig vom Haus trennen oder aus persönlichen Gründen den Käufer bevorzugen will. Nachteilig beim Mietkauf oder der Kaufmiete können sich allerdings finanzielle Engpässe des Mietkäufers auswirken, denn die monatlichen Finanzlasten haben es für diesen in sich.

Unterschied zwischen Miete und Mietkauf

Wie funktioniert ein Mietkauf eigentlich? Wird ein Haus, eine Wohnung oder eine andere Art von Immobilie zum Mietkauf angeboten, besteht der Unterschied zum Mietvertrag darin, dass beim Abschluss eines Mietkauf-Vertrages, also bereits am Anfang, dem Käufer das Recht zum Erwerb der Immobilie nach einer festgesetzten Frist eingeräumt wird. Bis zur Erklärung einer Kaufabsicht werden Mietkauf-Verträge wie Mietverträge behandelt; danach handelt es sich um einen Kaufvertrag. Dies ist auch der Unterschied zu einem „normalen“ Leasing-Vertrag. Der Vorteil eines Hauskauf durch Mietkauf liegt in der einfacheren Finanzierung.

Warum ein Mietverkauf? Warum kein Mietkauf?

Hat man erfolglos versucht, bei einer Bank oder Sparkasse ein Angebot zur Hausfinanzierung oder Baufinanzierung zu erhalten, hat man mit der Option Mietkauf die Möglichkeit, ohne Kapital in ein „eigenes“ Haus zu ziehen. Theoretisch können sich so auch Arbeitslose und Harz4-Emfänger sowie Bewerber mit negativer SCHUFA-Auskunft den Traum vom Eigenheim oder der Eigentumswohnung erfüllen. Da der Verkäufer der Immobilie bis zur letzten Rate in der Regel alleiniger juristischer Eigentümer der Sache bleibt, ist die Finanzierung ohne Schufa auch nicht besonders risikoreich.

Allerdings: Fördermittel für junge Familien werden in der Regel beim Mietkauf nicht gewährt. Kredite für den Bau oder Kauf einer Immobilie, die Familien oder Bauherren von Immobilien in fast allen Bundesländern erhalten, also zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, werden beim Mietkauf nicht gewährt. Weiterhin ist ein Mietkaufobjekt für das Finanzamt später beim Erwerb ein Altbau, da der Mieter das Haus nicht im Jahr der Fertigstellung oder in den beiden folgenden Jahren kauft. Große Verluste sind durch die Kürzung der Eigenheimzulage zu verzeichnen.

Objekte zum Mietkauf

Mietkauf-Immobilien werden in fast allen Gemeinden, Städten und Regionen angeboten. Nach einer Recherche im Internet findet man günstige Mietkauf-Angebote in Deutschland an Standorten wie Stuttgart, Berlin, Leipzig, Hamburg, in Teilen von Brandenburg und MV, dem Saarland, und dem sächsischen Burgenland. Mietkaufangebote zu Häusern in Köln, Dresden, Koblenz sowie Weilburg schneiden preislich nicht so gut ab. Nach Überprüfung der endgültigen Finanzierungskosten sind die meisten Mietkauf-Verträge nicht besonders kundenfreundlich.

TIPP: Beim Mietkauf für ein Haus oder beim Immobilien-Mietkauf muss man alle Details vorab hinterfragen, um vor unliebsamen Überraschungen geschützt zu sein. So ergab sich erst nach mehreren und hartnäckigen Nachfragen bei einem Anbieter aus NRW, dass für eine als „günstig“ angebotene Mietkauf-Immobilie eine monatliche Belastung von 2100,- Euro inklusive der Nebenkosten anfällt. Also Vorsicht. bevor Sie einen Vertrag abschließen! Eine Vorlage, ein Muster bzw. einen Immobilien-Mietkauf-Mustervertrag findet man im Internet. Dort stehen brauchbare Formular online zum Download bereit.

Immobilie durch Mietkauf finden

Der Mietkauf einer Immobilie kann für fast jede Art von Gebäude durchgeführt werden. Ob Gutshof, Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Gastronomieobjekt oder Gewerbeobjekt, es gibt reichlich Immobilienangebote. Allerdings dürfte bei Bauernhöfen und Gütern die monatliche Belastung so hoch sein, dass man mit einer normalen Baufinanzierung von einer Bank oder Sparkasse wesentlich günstiger beraten sein wird.

Mietkauf-Raten

Die Höhe der Mietkauf-Raten hängt wesentlich von 3 Faktoren ab:

• Von der Laufzeit des Vertrages
• Von der Höhe der Mietkauf-Anzahlung
• Vom Kaufpreis der Immobilie
• Von einer eventuellen Schlusszahlung

Eine längere Laufzeit kann und wird die Höhe der monatlichen Rate reduzieren, auch eine höhere Einmalzahlung zu Beginn des Mietkauf-Vertrages senkt die monatliche Belastung. Nach Zahlung der letzten Mietkauf-Rate gehört die Immobilie dem Käufer.

Mietkauf im Ausland

Selbst bei der Finanzierung einer Ferienwohnung, etwa in Spanien oder Ungarn, sowie beim Erwerb einer Immobilie im Ausland, egal mit welchem Verwendungszweck, kann man mit einem Mietkauf oft eine recht günstige und einfache Möglichkeit zum Immobilienerwerb angeboten bekommen.

Mietkauf und Recht

Der Erwerb von Mietkauf Immobilien ist immer risikobehafteter als der normale Weg über ein Bankdarlehen oder andere Finanzierungsmöglichkeiten. Verfügt man über das notwendige Eigenkapital für die Finanzierung und ist kein negativer Schufa-Eintrag zu verzeichnen, sind Miet- oder Optionskaufmodelle in der Regel ungeeignet und bietet unseres Erachtens keinen wirklich erkennbaren Vorteil gegenüber der klassischen Bankfinanzierung.

Fazit: Vom Mieter zum Eigentümer aufsteigen? Ohne Kapital, ohne Schulden. Dieses Wunder funktioniert in den seltensten Fällen per Mietkauf. Von diesem Mietkauf-Modell profitieren viele, nur oft die Kunden nicht.

Tricks beim Mietkauf

Wenn man die vollmundigen Versprechen, wie „Warum Miete zahlen, wenn sich die Wohnung für das gleiche Geld finanzieren lässt“, „zur eigenen Immobilie ohne SCHUFA-Auskunft und Bankschulden“ oder „schuldenfrei das eigene Traumhaus realisieren“ liest oder hört, sollte man auf jeden Fall vorsichtig sein und diese Aussagen mit angebrachter Skepsis betrachten.