Definition Pachtvertrag

Unter einem Pachtvertrag wird ein Dauerschuldverhältnis, welches einem Mietvertrag ähnlich ist, verstanden. Im Unterschied zur Miete heißt der Betrag, den der Pächter dem Verpächter schuldet, Pachtzins oder einfach nur Pacht. Der Pachtvertrag regelt das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer der Sache (Grundstück, Hotel o. a.) und dem Pächter. In der Praxis werden die meisten Pachtverträge im gewerblichen Bereich und in der Landwirtschaft abgeschlossen.

Unterschied Pachtvertrag zum Mietvertrag

Im Gegensatz zu einem Mietvertrag ist bei einem Pachtvertrag nicht nur die Nutzung einer Sache, wie einer Gaststätte oder einem Kleingarten, sondern auch der Gewinn beziehungsweise der Ertrag aus dieser im Pachtvertrag vereinbarten Nutzung Vertragsgegenstand. So gehört zum Beispiel das Obst und Gemüse, welches ein Pächter von einem Kleingarten erntet, dem Pächter, obwohl der Garten nicht sein Eigentum ist. Grundsätzlich gelten für einen Pachtvertrag die Bestimmungen des BGB in Deutschland, egal ob man ein Hotel, eine Reitanlage, in der Landwirtschaft eine Nutzfläche, einen Garten oder ein Grundstück für eigene Zwecke pachtet.

Die Einsatzgebiete vom Pachtvertrag

Häufig werden Pachtverträge in der Gastro – Branche angetroffen, wo ein Lokal oder eine Gaststätte, ein Pub oder ein Hotel gepachtet bzw. verpachtet werden. Auch nicht selten gibt es den Pachtvertrag als Nutzungsvertrag über eine landwirtschaftliche Nutzfläche, ein Stück Acker oder Brachland; selbst Gewässer werden verpachtet, um vom Pächter durch eine Fischzucht o.ä. genutzt zu werden.

Viele Beispiele könnte man noch nennen, wenn es um die Pacht oder einen Pachtvertrag geht: Pferdeweide, Reitanlage, Grünland zur Futtergewinnung, Streuobstwiese, Ackerland in der Landwirtschaft, Garten oder Kleingarten, Grundstück, Pension oder Bauernhof; die Liste ist lang, viele Sachen lassen sich pachten.

Bei einem Pachtvertrag gelten unter Umständen weitere gesetzliche Bestimmungen und Vorschriften, wie zum Beispiel Unterpachtverträge und Vereinsbestimmungen bei der Nutzung eines Kleingarten im Rahmen eines eingetragenen Vereins.

Gewerbepachtvertrag

In der Gastronomie, dem größten Anteil an abgeschlossenen Pachtverträgen, wird oft ein ganzes Grundstück mit der darauf befindlichen Gaststätte, einem Restaurant, einer Pension oder gar einem Hotel verpachtet. Dabei ist im Gastrobereich oft üblich, dass die komplette Einrichtung der Gaststätte oder Kneipe Bestandteil des Vertrages wird. Wie oben schon genannt, kann der Pächter dann die gewerblich erzielten Erträge behalten, wenn er korrekt seine Pacht oder den Pachtzins bezahlt.

Häufig werden auch Gewerbeimmobilien verpachtet. Nach Zahlung der vereinbarten Pacht wird der Pächter sozusagen Nutzer der Gewerbeimmobilie und kann sein Gewerbe uneingeschränkt in der gepachteten Räumlichkeit durchführen. Wenn eine Firma oder ein Unternehmen ein bestimmtes Gewerbeobjekt anmietet, wie zum Beispiel Ladenräume oder eine ganze Büroetage, spricht man juristisch gesehen nicht von einer Vermietung, sondern von Verpachtung. Wenn eine Immobilie oder ein Teil davon zu kommerziellen Zwecken gemietet beziehungsweise eben gepachtet wird, wird der Begriff Pacht oder Pachtvertrag verwendet.

Weitere Anwendungsbereiche von einem Pachtvertrag

Selbst Städte und Gemeinden bedienen sich bei der Vermarktung von Flächen oder Objekten eines Pachtvertrages. So ist es nicht nur in NRW, RP, Mecklenburg-Vorpommern. Sachsen, Brandenburg, Hamburg oder Bremen üblich, ein öffentliches Grundstück als Parkplatz zu verpachten. Auch andere öffentliche Einrichtungen, wie ein denkmalgeschütztes Gebäude, kann durchaus von einer Stadt oder Gemeinde für den Zweck verpachtet werden, ein privates Museum darin zu betreiben. Pachtverträge, etwa zur Überlassung einer Garage oder für die fremde Nutzung bebauter oder unbebauter Grundstücke zur Erholung (Wochenendgrundstück), kennt jeder.

Vorlage und Pachtvertrag Muster

Egal, ob man in Berlin-Reinickendorf einen Kleingarten pachten oder verpachten möchte, in München-Grünwald eine Immobilie zur Pacht sucht oder in Chemnitz-Adelsberg nur ein Stück Land als Pferdeweide pachten will; einen Vordruck, ein Formular oder ein Pachtvertrag Muster findet man auf jeden Fall im Internet als Download.

Pacht im Ausland

Auch dies dürfte nicht unmöglich sein, wenn man die gesonderten oder abgeänderten Regelungen bei Pachtverträgen, in denen die neuen Bestimmungen der EU verankert sind, beachtet. Hilfreich wird dabei die Inanspruchnahme eines Fachanwaltes oder einer Kanzlei sein, die sich mit den rechtlichen Grundlagen von einem Pachtvertrag im Gastland auskennt. Aber auch hier bietet das Internet ausreichend Informationen, um über die Pacht oder einen Pachtvertrag im Ausland Informationen zu bekommen.

Gesetzliche Grundlagen bei einem Pachtvertrag

Bei Abschluss von einem Pachtvertrag in Deutschland gelten analog die gesetzlichen Bestimmungen wie in Bezug auf eine Abmahnung, eine Kündigung, die Kündigungsfrist, den Kündigungsgrund oder bei einem Mietvertrag. Grundlage für einen Pachtvertrag ist immer das BGB.

Redaktioneller Tipp: Bevor man einen Pachtvertrag abschließt, sollte man sich umfassend informieren. Egal ob man als Pächter oder Verpächter auftritt, es existieren einige Fallstricke. Je nach geplanter Verwendung der Pachtsache gilt es, Vorschriften zu Fakten wie Ausgleichspflicht, Grundbucheintrag, Besitzübergang, Vorkaufsrecht oder Übernahme von und bei Pachtverträgen zu beachten. Bei Verträgen, die in der ehemaligen DDR geschlossen wurden, gibt es unter Umständen besondere Vorschriften, die zu beachten sind.

Außerdem ist es ratsam, den gratis online erworbenen Blanko- Vordruck für einen Pachtvertrag auf die persönlichen Bedingungen abzuändern. Achtung: Nicht jeder Mustervertrag bzw. Pachtvertrag- Vordruck eignet sich für jeden Zweck! Auch sollte man einen Pachtvertrag immer schriftlich abschließen, denn mündliche Abreden sind im Nachhinein oft nicht zu belegen oder zu beweisen. Alle Regelungen, egal ob zu Instandhaltung, Umzäunung, Wiederherstellung oder Schätzung bei Ende sowie weitere spezielle Vereinbarungen, zum Beispiel über einen eventuellen Hausbau auf dem Pachtland, sollten stets schriftlich fixiert werden und bedürfen gegebenenfalls rechtlicher Unterstützung und Manifestation.

Mögliche Fallstricke in einem Pachtvertrag

Egal ob man einen Pachtvertrag für ein landwirtschaftliches Grundstück an der Nordsee oder für ein Hotel in den Bergen abschließt, Fallstricke gibt es reichlich. Deswegen sind wir der Meinung, dass Pachtverträge über große oder spezielle Objekte immer durch die Hand von einem Notar gehen sollten. Gerade im Gastro- Bereich gibt es nach Abschluss eines Vertrages über die Pacht einer Gaststätte, eines Restaurants oder einer Pension oft Unstimmigkeiten, die nicht hätten sein müssen.

Regelmäßig wird beim Abschluss von einem Pachtvertrag unterschätzt, dass sich die Kosten der Pacht im Laufe der Jahre manchmal auf fast utopische Summen addiert. Eine eher harmlos klingende Sache wie ein Pachtvertrag kann sich schnell in ein risikobehaftetes Unterfangen wandeln. Deswegen sollte man sich gerade bei gewerblichen Pachtverträgen immer die Gesamtsumme des Pachtzinses für den gewählten Zeitraum der Pacht vor Augen halten. Wird zum Beispiel für ein gewerbliches Objekt ein Pachtzins von 2500 Euro im Monat vereinbart, wird bei einer Laufzeit von angenommenen 10 Jahren immerhin eine Summe beziehungsweise eine Pachtzahlung von 300.000 Euro exklusive eventuell noch anfallender Renovierungskosten anfallen.

Laufende Nebenkosten sowie eventuelle Pachterhöhungen müssen bei Pachtverträgen ebenfalls einkalkuliert werden. Daher sollte ein Pachtvertrag, gerade für ein Gewerbeobjekt, nicht ohne vorherige und eingehende Prüfung durch einen Fachanwalt unterzeichnet oder nur mit professioneller Hilfe erstellt werden.

Höhe der Pacht

Gerade im Gastro- Bereich kann man sich auf Anhaltspunkte für die Pachthöhe stützen.

• Vergleich mit marktüblichen Mieten und Pachten für vergleichbare gastronomische Einrichtungen oder…
• …aus dem Vergleich mit marktüblichen Mieten und Pachten für Objekte in der Nutzung anderer Branchen; aber nur dann, wenn ohne große technische oder rechtliche Schwierigkeiten alternative Nutzungen möglich sind (indirekte Vergleichsmethode)