Informationen über die Teilungsversteigerung

Diese Webseite gibt eine kleine Einführung in die Themen Teilungsversteigerung sowie das Teilungsversteigerungsverfahren und beantwortet die am meisten gestellten Fragen.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Im Gegensatz zu einer Vollstreckungsversteigerung, die durch den/die Gläubiger des Eigentümers betrieben wird, kommt bei der Teilungsversteigerung ein Objekt (Grundstück, Haus etc.) zur Versteigerung, welches mehreren Personen gehört. Sind Eheleute oder mehreren Erben Eigentümer, dient die Teilungsversteigerung dem Auflösen einer Eigentümergemeinschaft. In der Regel erfolgt eine Teilungsversteigerung immer dann, wenn sich ein Ehepaar scheiden lässt bzw. geschieden wurde. Ein Partner möchte den Anteil am Eigentum ausgezahlt bekommen oder das Haus oder Grundstück selbst erwerben. Der andere Partner wird mit dem Ertrag der Teilungsversteigerung ausgezahlt.

Voraussetzungen für eine Teilungsversteigerung

Eheleute, die sich nach einer Trennung nicht außergerichtlich über die Immobilie einigen können, beantragen eine Teilungsversteigerung.

Unabhängig vom anderen Mitbesitzer kann jeder Eigentümer einer Immobilie die Eröffnung der Teilungsversteigerung beantragen. Zunächst trägt der Antragssteller die Kosten des Verfahrens zur Teilungsversteigerung. Kommt es bei der Teilungsversteigerung zum Verkauf, werden diese Kosten anteilig aufgeteilt.

Teilungsversteigerungsverfahren

Wurde von einem Teileigentümer die Teilungsversteigerung nach § 180 Abs. 2 und 3 ZVG beantragt, so können die Betroffenen die einstweilige Einstellung beantragen. Dies ist aber immer nur befristet möglich.

Die genaue Verfahrensdauer von einem Teilungsversteigerungsverfahren kann nur aus Erfahrungswerten geschätzt und abgeleitet werden, da viele Faktoren, die nicht im Einflussbereich des Gerichts liegen (z.B. die Zeit, die ein Sachverständiger benötigt, um ein Wertgutachten zu erstellen), hierbei eine Rolle spielen. Grundsätzlich kann von einer Verfahrensdauer für eine Teilungsversteigerung von zirka einem Jahr ausgegangen werden.

Gegenstandswert bei einer Teilungsversteigerung

Die eingetragene Grundschuld plus die Gerichtskosten sind lapidar ausgedrückt der Gegenstandswert einer Teilungsversteigerung. Allerdings ist eine Teilungsversteigerung in der Praxis etwas komplizierter. So richtet sich bei einer Teilungsversteigerung wie auch bei einer Zwangsversteigerung der Gegenstandswert nach der Vertretung. Bei der Vertretung des Gläubigers oder eines anderen nach § 9 Nr. 1 und 2 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung Beteiligten nach dem Wert des dem Gläubiger oder den Beteiligten zustehenden Rechts.

Wird das Verfahren wegen einer Teilforderung betrieben, ist der Teilbetrag nur maßgebend, wenn es sich um einen nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung zu befriedigenden Anspruch handelt. Außerdem werden Nebenforderungen mitgerechnet. Der Wert des Zwangsversteigerungs-Objektes (§ 66 Abs. 1, § 74a Abs. 5 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung), im Verteilungsverfahren also der zur Verteilung kommende Erlös, ist maßgebend, wenn dieser geringer ist. Bei der Vertretung eines anderen Beteiligten, insbesondere des Schuldners, richtet sich der Gegenstandswert nach dem Wert des Gegenstands der Zwangs- oder Teilungsversteigerung, im Verteilungsverfahren nach dem zur Verteilung kommenden Erlös. Bei Miteigentümern oder sonstigen Mitberechtigten ist dieser Anteil maßgebend. Bei der Vertretung eines Bieters, der nicht Beteiligter ist, richtet er sich nach dem Betrag des höchsten für das Objekt des Auftraggebers abgegebenen Gebots. Wird ein solches Gebot nicht abgegeben, zählt der Wert des Gegenstands der Zwangsversteigerung.

Wer muss die Verfahrenskosten bei einer Teilungsversteigerung bezahlen?

Wird ein Objekt (Grundstück, Immobilie, Wertgegenstand, Vertrags- oder Geschäftsgegenstand) versteigert, so werden die Verfahrenskosten gem. § 109 ZVG dem Erlös entnommen, das heißt, die Erbengemeinschaft bezahlt gemeinschaftlich die Kosten; der zur Verteilung kommende Erlös wird um diese Kosten vermindert. Bleibt die Versteigerung erfolglos oder wird der Antrag zurückgezogen, so sind die Kosten von demjenigen zu bezahlen, der das Teilungsversteigerungsverfahren beantragt hat. Vom Antragsteller wird bei Beauftragung des Gutachters und bei Terminbestimmung jeweils ein Vorschuss vom Gericht eingefordert.

Teilungsversteigerung und Grunderwerbssteuer

Erwirbt man im Rahmen einer Teilungsversteigerung eine Grundstück oder eine Immobilie, so wird Grunderwerbssteuer auf den bei der Versteigerung erzielten Preis fällig.

Gibt es ein Vorkaufsrecht bei einer Teilungsversteigerung?

Bei einem nur schuldrechtlichen Vorkaufsrecht (keine Eintragung im Grundbuch) gilt der Ausschluss der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 471 BGB nicht. Da der Ausschluss der Ausübung des Vorkaufsrechts aber nicht in das Grundbuch eingetragen wird, kann das Vorkaufsrecht außerhalb des Verfahrens ausgeübt werden. Erwirbt allerdings ein Miteigentümer das Objekt, kann das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden, da der Miteigentümer nicht Dritter i.S.v. § 463 ff. BGB ist. Ein dingliches Vorkaufsrecht, das heißt, ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht (§§ 1094 ff.) kann trotzdem gegenüber dem Ersteher außerhalb des Verfahrens geltend gemacht werden.

Hinweis: Diese Seiten dienen lediglich der allgemeinen Information und sind nicht als Rechtsberatung zu verstehen. Die Redaktion übernimmt keine Haftung für eventuell fehlerhafte Hinweise. Als Betroffener oder Beteiligter einer Teilungsversteigerung sollte man sich unbedingt durch einen Fachanwalt beraten lassen.

Redaktioneller Hinweis: Möchten Sie mehr Informationen rund um das Thema Teilungsversteigerung oder Teilungsversteigerungsverfahren, so können Sie über die auf dieser Seite befindlichen Links konkrete Erkundigungen einziehen. Weitere Seiten zum Thema befinden sich in redaktioneller Bearbeitung. Möchten Sie über den Start dieser informiert werden, dann tragen Sie sich bitte in unseren Newsletter ein.