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Baulexikon - Begriffe Herstellungskosten und Anschaffungskosten Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Erstellung oder dem Erwerb einer Immobilie stehen, zum Beispiel Hausanschlusskosten, Bau-Materialien, Handwerkerrechnungen, Kosten für Außenanlagen, Baunebenkosten, Vermessung, Kaufpreis, Maklergebühr, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungen, Notarkosten sowie Fahrtkosten zur Baustelle in der Bauphase zählen zu den Herstellungskosten.

Die Bestandteile der Herstellungskosten werden im § 255 HGB aufgeführt.

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Einen kleinen, aber feinen Unterschied gibt es zwischen den Begriffen Herstellungskosten und Anschaffungskosten aber doch. Unter Anschaffungs- und Herstellungskosten, oft abgekürzt AHK, versteht man die monetäre Größe, die zur Aktivierung von Aufwendungen für die Erstellung (Herstellungskosten) oder den Erwerb (Anschaffungskosten) von Sachanlagen herangezogen wird. Die sogenannten AHK werden gem. § 248 Abs. 2 HGB im Anlagespiegel gezeigt, solange die Sachanlagen im Unternehmen genutzt werden.

Beim Hausbau sind also unter dem Begriff Herstellungskosten alle Kosten zusammengefasst, die bei der Erstellung des Gebäudes anfallen; bei den Anschaffungskosten sind es die Kosten zum Erwerb eines Gebäudes. Nicht zu den Herstellungskosten und somit auch nicht zu den Anschaffungskosten gehören jedoch, auch soweit es sich um wesentliche Bestandteile des Gebäudes handelt, die Aufwendungen für besondere Anlagen und Einrichtungen, soweit sie nicht üblich sind, wie zum Beispiel die Kosten für ein Schwimmbecken oder einen Pool innerhalb und außerhalb des Gebäudes, für eine Sauna, für eine Bar oder für eine Kegelbahn (BFH vom 27.11.1962 – BStBl 1963 III S. 115, und vom 11.12.1973 – BStBl 1974 II S. 478), weiterhin nicht für Einbaumöbel, wenn diese nicht bei vermieteten Wohnungen üblicherweise vom Vermieter gestellt werden (vgl. BFH vom 13.3.1990 – BStBl II S. 514); das gilt auch für eine Schranktrennwand mit der Funktion eines Raumteilers (BFH vom 11.12.1973 – BStBl 1974 II S. 476 und 477).

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten bilden die Wertobergrenze bei der Bewertung von Vermögensgegenständen, wie einer Immobilie.

Der Begriff der Herstellungskosten und Anschaffungskosten im Steuerrecht und im Sinne des § 10e EStG unterscheidet sich grundsätzlich nicht von den allgemeinen Begriffen (vgl. R 32a bis 33a EStR). Herstellungskosten werden steuerrechtlich anders behandelt als der Erhaltungsaufwand. Eine Abgrenzung zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand liegt immer dann vor, wenn Teile eines Vermögensgegenstandes/Wirtschaftsguts lediglich ersetzt oder modernisiert werden, ohne dass dabei seine Funktion geändert wird. Erhaltungsaufwand sind daher alle Aufwendungen, die erforderlich sind, ein Wirtschaftsgut (Haus, Immobilie) in einem ordnungsgemäßen Zustand oder in seiner Funktionsfähigkeit zu erhalten, ohne dass dadurch das Wirtschaftsgut in seiner Substanz vermehrt, in seinem Wesen verändert oder über seinen bisherigen Zustand hinaus erheblich verbessert wird.

Interessant ist die Vorsteuer bei den Herstellungskosten. So kann es ein Steuerrecht auf Vorsteuerabzug einer GmbH aus ihren Herstellungskosten für ein gemischt genutztes Gebäude geben, wenn die Zuordnung vorab fixiert wird. Einer GmbH zum Beispiel kann der volle Vorsteuerabzug aus den Herstellungskosten zur Errichtung einer Immobilie zustehen, welche teilweise für betriebliche Zwecke des Unternehmens und teilweise zu privaten Wohnzwecken vom Geschäftsführer genutzt werden soll. Voraussetzung ist eine entsprechend eindeutige Zuordnung des Gebäudes zum unternehmerischen Bereich. Außerdem muss die Entscheidung bereits bei der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes getroffen werden.

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