Wie kommt es in der Regel zu einer Zwangsversteigerung?
Die Grundpfandrechte belasten das Grundstück zur Sicherung der Darlehensrückzahlungsansprüche des Gläubigers. Kommt der Bauherr oder Eigentümer als Schuldner seinen diesbezüglichen Verpflichtungen nicht nach, kann der Gläubiger aus der eingetragenen Hypothek beziehungsweise Grundschuld die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben.
Ablauf einer Zwangsversteigerung
Nach Eingang des Zwangsversteigerungsantrags des Gläubigers wird das Vollstreckungsgericht ein Gutachten über den Wert des Grundbesitzes einholen und anschließend einen Termin zur Versteigerung anberaumen. Nach Zuschlag an den Meistbietenden wird der Erlös an die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger entsprechend den Belastungsbeträgen und dem eingetragenen Rangverhältnis verteilt. Nachrangig eingetragene Gläubiger gehen somit im Ernstfalle leer aus, wenn der Versteigerungserlös nicht ausreicht, alle Gläubiger zu bedienen.
Wie man sieht, kann eine Zwangsversteigerung für den einen eine Katastrophe, der Abschied von der eigenen Immobilie, nicht selten der finanzielle Ruin, sein; dem anderen bietet sich bei einer Zwangsversteigerung die Chance des Lebens. Zwar wird ein Großteil der versteigerten Immobilien von Banken, Sparkassen oder gewerblichen Interessenten erworben, von Maklern, Bauunternehmen und Investoren, welche die Häuser oder Wohnungen renovieren lassen und dann mit beträchtlichem Gewinn weiterverkaufen, doch wer Geduld und das richtige Händchen hat, kann durchaus einen guten Kauf bei einer Zwangsversteigerung machen. Allerdings bedarf es einer guten Vorbereitung, um bei einer Zwangsversteigerung erfolgreich zu sein und sein Traumhaus oder eine Wohnung günstig zu erhalten.
Der Erwerb von Immobilien im Rahmen einer Zwangsversteigerung bringt aber auch einige Risiken mit sich. Es kommt immer wieder vor, dass man Zwangsversteigerungsgegenstände vor der Versteigerung nicht von innen besichtigen kann, weil die Schuldner und Mieter Besichtigungswünsche ablehnen können. Dadurch besteht auch für einen Gutachter meist keine Möglichkeit einer gründlichen Untersuchung von offenen oder verdeckten Mängeln oder einem Sanierungsbedarf. Selbst ein erstelltes Gutachten hat noch einen Haken: Es gibt kein Recht auf Gewährleistung bei Mängeln oder Falschangaben!
Oder die Immobilie ist derart unattraktiv, dass sich über die vielen intensiven Anstrengungen des Gläubigers im normalen Verkaufsweg keine Interessenten finden. So landen am Ende oft nur Objekte in der Zwangsversteigerung, die keiner will.
Damit das Schnäppchen bei einer Zwangsversteigerung nicht zum Desaster wird, informieren Sie sich vorab über das zu versteigernde Objekt ausführlich und lassen Sie sich bei Bedarf von einem Sachkundigen begleiten.
Wichtig vor der Ersteigerung von einem Grundstück, einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung ist die Klärung und Sicherung der Finanzierung. In der Regel müssen 10 Prozent der Summe sofort bezahlt werden.
Denken Sie auch daran, dass Sie durch die Ersteigerung die bestehenden Mietverträge übernehmen. Unter bestimmten Umständen (Eigenbedarf) haben Sie aber ein Sonderkündigungsrecht, müssen dabei trotzdem die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten.
Tipp: Zwangsversteigerungen bieten interessante Chancen zum günstigen Erwerb einer Immobilie, erfordern aber gute Kenntnisse oder qualifizierte, rechtliche Beratung.
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