Die Auflassungsvormerkung ist eine Art zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück oder einer Immobilie in Verbindung mit einem Grundstück.
Nur wenige Bauherren kennen sich mit den Besonderheiten des Immobilienerwerbs aus. Deshalb hat der Gesetzgeber für die Eigentumsübertragung von Immobilien spezielle Gesetze erlassen, die Käufer und Verkäufer gleichermaßen schützen sollen. Die wichtigste Rolle spielt dabei ein Notar. Ohne Notarvertrag kann keine Immobilie oder Grundstück den Eigentümer wechseln. Haben sich Käufer und Verkäufer auf einen Preis geeinigt, muss deshalb der nächste Weg zum Notar führen. Die Eigentumsübertragung bei einem Immobilienerwerb folgt also festen Regeln und muss notariell beurkundet werden.
Der Begriff Auflassungsvormerkung tritt in Verbindung mit Immobilien und Grundstücken auf, die den Besitzer wechseln sollen. Die Auflassungsvormerkung dient der Absicherung des Käufers und sichert ihm auch den tatsächlichen Übergang der gekauften Immobilie zu. Eingetragen wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Abt. II). Sie verhindert die Gefährdung des Eigentumsüberganges durch eine mögliche Pfändung bei Insolvenz des Verkäufers oder eine anderweitige Veräußerung. Denn mit der vom Notar für den Käufer eingetragenen Auflassungsvormerkung, wird die Immobilie oder das Grundstück nicht mehr zum Eigentum des Verkäufers gerechnet. Da in den meisten Fällen die Eintragung des Käufers in das Grundbuch länger dauert, ist es nicht ratsam, von einer Auflassungsvormerkung abzusehen. Denn erst mit der Eintragung ins Grundbuch, der Auflassung und dem Kaufvertrag ist der eigentliche Eigentumsübergang abgeschlossen.
Der Käufer des Grundstücks wird erst nach Einreichen der unterschiedlichen Unterlagen und Erledigung der Formalitäten als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Für eine solche Eintragung ins Grundbuch werden fünfzig Prozent der gesamten Eintragungsgebühr verlangt. Grundsätzlich kann also ein mit einer Auflassungsvormerkung versehenes Grundstück von niemand beliehen werden.
Die Auflassung kann auch sofort vollzogen und erklärt werden. Aus verschiedenen Gründen ist dies jedoch nicht immer möglich, sodass in der Regel die Auflassungsvormerkung als erster Schritt gewählt wird. Sie stellt ein Sicherungsrecht dar und verhindert, dass Dritte ungewollt Zugriffsrechte an dem Grundstück erhalten.
Nach Eintragung der Vormerkung sind Verfügungen des Schuldners über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück insoweit unwirksam, als sie einen Anspruch des Gläubigers auf dieses Grundstück oder auf ein Recht an dem Grundstück vereiteln oder beeinträchtigen würden (relative Unwirksamkeit); das Gleiche gilt für Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung, der Arrestvollziehung und Verfügungen des Insolvenzverwalters.
Die Vormerkung ist akzessorisch (§ 883 Abs.1 S.1). Sie sichert nur obligatorische Ansprüche („auf“), d.h wirksame schuldrechtliche Ansprüche auf dingliche Rechtsänderung an einem Grundstück. Gemäß § 883 Abs.1 S.2 kann sie aber auch künftige oder bedingte Ansprüche schützen (eine „nur“ faktische Chance auf Erwerb des Anspruchs reicht nicht aus). Erforderlich ist eine konkrete wie auch rechtlich fundierte Grundlage, insbesondere eine vom künftigen Schuldner einseitig nicht mehr zu beseitigende Bindung. Eine solche Bindung besteht nach der Rechtsprechung jedoch nicht bei einem formnichtigen Grundstücksverkauf zu einem nur scheinbar vereinbarten Kaufpreis, da die Heilung von der Mitwirkung des Veräußerers bei der Auflassung abhängt.
Ein Notar muss über die Auflassungsvormerkung die Beteiligten korrekt belehren. Er ist zu strikter Neutralität und umfassender Betreuung und Beratung verpflichtet. Notarhaftungsfälle sind ei der Auflassungsvormerkung verhältnismäßig selten. Der Notar hat gemäß § 17 BeurkG dafür zur sorgen, dass die Urkunde den wahren Willen der Beteiligten vollständig und eindeutig ausdrückt. Er hat darauf zu achten, dass unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. Das Gesetz definiert nicht im Einzelnen, worüber der Notar belehren muss, die Rechtsprechung ist in diesem Bereich unsystematisch und zerfällt in Einzelfallentscheidungen.
Ein typischer Belehrungsfehler ist es, wenn der Notar in einer von ihm errichteten Urkunde eine für den Betroffenen nicht ohne weiteres erkennbare ungesicherte Vorleistung zulässt. Er ist in diesem Fall verpflichtet, doppelt zu belehren, nämlich
- über die möglichen Folgen des Unterbleibens der Leistung durch den Begünstigten und
- über die realistischerweise in Betracht kommenden Sicherungsmöglichkeiten zur Absicherung der Ansprüche des vorleistenden Betroffenen.
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