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Baulexikon - Begriff Teilungsversteigerung Die Teilungsversteigerung dient dem Auflösen von Eigentümergemeinschaften. Im Unterschied zu einer Zwangsversteigerung, die durch den/die Gläubiger des Eigentümers betrieben wird, kommt bei der Teilungsversteigerung ein Objekt (Immobilie, Grundstück etc.) zur Versteigerung, welches mehreren Personen gehört. Sind Eheleute oder mehreren Erben Eigentümer, dient die Teilungsversteigerung dem Auflösen dieser Eigentümergemeinschaft.

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In der Regel erfolgt eine Teilungsversteigerung immer dann, wenn sich Ehepartner scheiden lassen bzw. geschieden wurde. Ein Partner möchte den Anteil am Eigentum ausgezahlt bekommen oder das Haus oder Grundstück selbst erwerben. Der andere Partner wird mit dem Ertrag der Teilungsversteigerung ausgezahlt.

Die Teilungsversteigerung ist damit eine Methode zur Auseinandersetzung von unbeweglichem Vermögen, welches sich im Besitz einer Bruchteilsgemeinschaft oder einer Gesamthandsgemeinschaft befindet. Die Durchführung entspricht weitestgehend den Bedingungen einer Zwangsversteigerung. Ein Titel ist nicht unabdingbare Grundlage, der Antrag eines Berechtigten ist ausreichend.

Die Folgen einer Teilungsversteigerung sind, dass sich die Gesamtheit am Erlös fortsetzt, der nicht durch das Vollstreckungsgericht verteilt wird, sondern bei Uneinigkeit der Parteien hinterlegt wird.

Einen aktuellen Versteigerungskalender für Gewerbeimmobilien, Grundstücke, Häuser und Wohnungen kann man online im Internet einsehen. Ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Zinshaus oder eine andere Immobilie, eine Teilungsversteigerung ist ein Verfahren zur Auseinandersetzung von unbeweglichem Vermögen, welches sich im Eigentum einer Bruchteilsgemeinschaft oder einer Gesamthandsgemeinschaft befindet.

Der Antrag eines Berechtigten ist ausreichend, um eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Eine Bruchteilsgemeinschaft kann grundsätzlich und jederzeit durch einen der Miteigentümer aufgehoben werden. Bei einer Teilungsversteigerung ist das zuständige Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das unbewegliche Vermögen befindet.

Eine Erbengemeinschaft kann auch jederzeit auf Antrag eines Miterben auseinander gesetzt werden. Soll zum Beispiel unbewegliches Vermögen auseinander gesetzt werden, welches sich im Eigentum einer GbR, einer OHG, KG oder einer ehelichen Gütergemeinschaft befindet, erfordert der Antrag auf Teilungsversteigerung, dass das zu Grunde liegende Rechtsverhältnis bereits beendet ist.

Eine Teilungsversteigerung wird oft im Zuge eines Scheidungsverfahrens durchgeführt. Mit Hilfe der Teilungsversteigerung kann z. B. in einem Ehescheidungsverfahren bei Uneinigkeit der Eheleute die Verwertung der Immobilie oder eines Grundstücks erzwungen werden. Stellt das Objekt der Teilungsversteigerung das wesentliche Vermögen der Eheleute dar und leben diese im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, so benötigt der die Teilungsversteigerung beantragende Ehepartner gemäß § 1365 BGB die Zustimmung des anderen Ehegatten. Wird die Zustimmung nicht erteilt und entspricht die Aufhebung der Gemeinschaft einer ordnungsgemäßen Verwaltung, so kann die Zustimmung gemäß § 1365 Abs. 2 BGB durch das Familiengericht ersetzt werden.

Bei einem nur schuldrechtlichen Vorkaufsrecht (keine Eintragung im Grundbuch) gilt der Ausschluss der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 471 BGB nicht. Da es aber nicht in das Grundbuch eingetragen wird, kann das Vorkaufsrecht nur außerhalb des Verfahrens ausgeübt werden. Erwirbt allerdings einer der Miteigentümer das Grundstück, kann das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden, da der Miteigentümer nicht Dritter i.S.v. § 463 ff. BGB ist. Ein dingliches Vorkaufsrecht, d.h. im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht, kann aber gegenüber dem Ersteher außerhalb des Verfahrens geltend gemacht werden.

Wichtig für Bieter bei einer Teilungsversteigerung:

Für den Ersteher ist zu beachten, dass es nach einer Teilungsversteigerung kein Sonderkündigungsrecht bei Miet- und Pachtverhältnissen gibt. Es bleibt demnach bei den gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten, also wegen Eigenbedarf und Vertragsverstößen. Dem Erwerber stehen keinerlei Gewährleistungsansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft zu. Eine Haftung wegen Rechtsmängeln oder Sachmängeln des Grundstücks oder der mitverkauften Gegenstände besteht nicht. Soweit dem Ersteher nicht möglich war, vor dem Zuschlag das Anwesen zu besichtigen, liegt hierin eine große Gefahr.

Die bestehen und bleibenden Rechte (Hypotheken, Sicherungsgrundschulden oder Rentenschulden) sind weiterhin aktiv und müssen vom Ersteher übernommen werden. Der Ersteher hat zudem Grunderwerbsteuer zu entrichten, die im Falle der verdeckten Stellvertretung oder der Abtretung des Meistgebotes doppelt fällig werden kann.

Nachdem die Kosten des Zuschlages im Sinn von § 109 Abs. 1 ZVG nicht zu den Verfahrenskosten zählen, sind sie auch nicht in das geringste Gebot eingerechnet und vom Ersteher zusätzlich zu zahlen. Gesetzliche Regelungen und aktuelle Urteile der Gerichte sind in zahlreichen Online-Portalen kostenlos abzufragen.

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